必要書類・手続きに関するQ＆A

売却する前に準備するものは何？

売却時に必要な書類は、一戸建てやマンションなど、物件種別によって異なるものもありますが、
ほぼ共通しています。

身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかった、といったケースもあります。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票や印鑑証明書などは、有効期限があり発行から3か月以内のものを使用します。

登記済権利書または登記識別情報

「権利書」という方が馴染みのある方もいらっしゃるかもしれません。
この「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。
売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。
その際は、登記識別情報を準備します。
あなたが取得時に法務局から公布された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主に移ります。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。
また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。
最新のものを準備してください。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

土地測量図・境界確認書

一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。
土地の場合では、㎡単価×面積で売買価格を決めるケースもあり、どこからどこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。
境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。
万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。

建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等

一戸建ての売買等において必要です。建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。
原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。
構造等が法律の基準に沿ったものであることの証明は、売主にとっても買主にとっても大切な情報です。
建築設計図書や工事記録書等は、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。が、どのように設計・工事が行われたかの情報は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて、非常に有益であり、買主からの信頼度アップに効果的だといえます。

マンション管理規約、または使用細則など、マンションの維持費等の書類（管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費、等）

マンションの売却にあたっての必要書類です。「マンションは管理を買え」と言われますが、中古マンションにおいては特に、どのように維持管理されているのか、ペットを飼ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。
加えて、買主にとっては維持費等のランニングコストも重要情報です。
売買契約時以前のタイミングで提示することが望ましい書類です。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

近年、大きな地震が日本各地で起こっていますが、住宅は住む人に身を守るものであって欲しいと考えます。建築基準法で、耐震基準が定められていますが、新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書等の提出が求められるケースもあります。
アスベスト使用調査報告書等もそうですが、書類がないと売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも考慮したいところです。

その他の書類

ほかにも、売却する物件に関する書類があれば準備しておきます。
地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。「住宅の履歴」を意識してください。他に、購入時の契約書・重要事項説明書、販売時のパンフレットや広告等も有効な物件情報です。

権利証を紛失してしまったが、どうすればよい？

再発行されませんが不動産の所有権を失うことはありません。また、再発行はできませんので、不動産を売却するときなどに下記の2つのいずれかの手続きを取ることとなります。

・本人確認情報（司法書士が作成）
「本人確認情報」とは、権利証・登記識別情報に代わる書類で、司法書士が真正な不動産所有者であることを確認し、司法書士の責任によって所有者であることを証明するものです。
司法書士としても自らの権限と責任によって証明することとなりますので費用はかなり高額となります。後に説明する事前通知と違って、すぐにでも発行できて確実に登記申請を行うことができるので、不動産の売却の際には本人確認情報を使うのが一般的です。

・事前通知制度
権利証がない状態で登記申請書に権利証を提供できない理由を記載して、そのまま登記申請を行います。すると、法務局のほうから本人限定受取郵便で通知（事前通知）が届きますので、この通知書に実印を押して返送します。これにより、法務局のほうでも間違いなく本人が自らの意思で登記申請を行っているのだと確認できるのです。しかし、本人確認情報と違って返送をしなかった場合には登記申請が却下となり買主に名義を移すことができなくなってしまいます。
このような大きなリスクがあることから不動産の売却に事前通知制度を利用することはほとんどありません。